"Immobilienmobbing"
Spanien: Wohnungsmarkt in Barcelona gerät außer Kontrolle


Spanien/Wirtschaft

Spanien ist für viele Mieter ein echter Alptraum. In den bevölkerungsreichsten Provinzen steigen die Mieten zehnmal schneller als die Einkommen. In den zwei größten Städten, Madrid und Barcelona, steigen sie sogar 30 Mal schneller.

(Literatur zum Thema gibt's hier: klick)
Barcelona Wohnungsmarkt
Barcelona Wohnungsmarkt, Bild: Gegenfrage.com

Alleine im Jahr 2017 wurden in Barcelona 36.138 Mietverträge zu durchschnittlich 873 Euro pro Monat abgeschlossen. In  einer Stadt, in der 65 Prozent der unter 30-Jährigen weniger als 1.000 Euro pro Monat verdienen.

Der Stadtrat von Barcelona, ​​der von der linksgerichteten Bürgermeisterin Ada Colau, einer ehemaligen Wohnungsaktivistin, geleitet wird, hat entschieden, dass das Maß nun voll ist. Der Stadtrat hat die Renovierungsarbeiten an zwei Gebäuden mit der Begründung eingestellt, dass die Bauherren umfangreiche Nacharbeiten durchgeführt hätten, ohne eine entsprechende Genehmigung einzuholen.

Beide Bauträger – ein Investmentfonds und eine Immobiliengesellschaft – begannen die Arbeit mit Genehmigungen nur für geringfügige Änderungen, als sie tatsächlich die Gebäude komplett renovierten. In einem Fall schienen die neuen Eigentümer auch die Rechte der Mieter zu verletzen, sagte der für Wohnungsfragen zuständige Stadtrat Josep Maria Montaner.

„Barcelona wird diese abfälligen Versuche, die Regeln zu umgehen, nicht akzeptieren. Die Gesetzgebung und die Rechte der Einwohner und der lokalen Bevölkerung müssen respektiert werden.“

Im letzten Jahr wurden über 75 Wohnblocks von Investmentfonds aufgekauft, viele davon aus Übersee. Sie konzentrieren sich systematisch auf Objekte, die seit Generationen ausschließlich von einer Person oder Familie bewohnt werden.

Und so funktioniert es:

Zuerst werden die Briefkästen eines Gebäudes mit Flyern bombardiert, die anbieten, Wohnungen innerhalb des Gebäudes zu kaufen oder das gesamte Gebäude selbst aufzukaufen. Die Flugblätter besagen, von einer einzelnen Person mit einem harmlos klingenden Namen wie Miguel oder Silvia zu stammen.

Aber in Wirklichkeit ist der Absender ein Investmentfonds, der höchstwahrscheinlich in einer Steueroase wie Panama oder den Cayman Islands beheimatet ist. Wenn der Eigentümer des Gebäudes den Köder aufschnappt und verkauft, tritt der Fonds rasch in Aktion:

Als erstes werden die Mieter des Gebäudes darauf aufmerksam gemacht, dass der Mietvertrag entweder nicht verlängert oder um 50-100 Prozent erhöht wird. Viele Mieter sehen sich sofort nach einer neuen Wohnung um. Spätestens dann, wenn das Gebäude lauten, störenden Bautätigkeiten ausgesetzt wird.

Natürlich werden einige Mieter sich dafür entscheiden, bis zum Ende ihres Vertrags durchzuhalten. Als Reaktion darauf greifen einige Fonds auf „Immobilienmobbing“ zurück – die Verwendung von verschiedenen Formen von Belästigung und Einschüchterung – um zu versuchen, die Wohnung zu „räumen“.

Laut einer Studie, die vom Stadtrat im November 2017 veröffentlicht wurde, werden die Bewohner von bis zu 38 Gebäuden in Barcelona von Fonds „unter Druck gesetzt“, ihre Häuser zu verlassen.

Allein in einer Gegend, dem einst so gutbürgerlichen Stadtteil Sant Antoni, werden schätzungsweise 3.500 Familien in den nächsten Jahren der Gefahr ausgesetzt, ihre Wohnungen auf Druck von Investmentfonds zu verlieren.

Gegenreaktionen

Die öffentliche Gegenreaktion hat bereits begonnen. Im Mai 2017 wurde in der Stadt die erste Mietervereinigung gegründet, die sich an den bereits in anderen europäischen Ländern bestehenden Vereinigungen orientiert.

Bürgermeisterin Ada Calau applaudierte der Initiative und beschrieb sie als „synchron“ mit ihrer eigenen Politik. Ein Mieterstreik wie im Barcelona der turbulenten 1930er Jahren wird nicht ausgeschlossen.

Barcelonas Wohnungsmarkt ist aus einer Reihe von Gründen heiß begehrt. Darunter eine starke Nachfrage nach vermieteten Objekten im Zuge der platzenden Immobilienblase im Jahr 2008.

Das massive Wachstum des Tourismusbooms in Barcelona und die daraus resultierende wachsende Zahl von Anlegern von Wohnungen, die in Ferienwohnungen umgewandelt wurden, setzen auf den Wohnungsbestand der Stadt.

Gesetz aus dem Jahr 2013

Die staatliche Regulierung hat kaum geholfen. Die spanische Zentralregierung hat in einem Gesetz von 2013 die Mindestdauer von Mietverträgen von fünf auf drei Jahre reduziert und etwaige Mietobergrenzen bei Vertragsverlängerungen aufgehoben.

Das Gesetz hat auch Immobilien-Investmentgesellschaften davon befreit, Körperschaftssteuer zu bezahlen, gleichzeitig ermöglicht es sogar Steuerrückerstattungen. Trotz der politischen Unsicherheit in Katalonien ist Spanien nach Angaben des Londoner Immobilienberatungsunternehmens Knight Frank nach Deutschland das zweit“attraktivste“ europäische Land für Immobilieninvestitionen.

Für die spanische Zentralregierung ist dies ein Zeichen des Erfolgs, und sie hat nicht die Absicht, das Gesetz zu ändern, das dazu beigetragen hat, Spaniens Mietblase trotz all der Schäden, die es in Städten wie Madrid, Barcelona und San Sebastian anrichtet, noch zu verstärken.

Der Stadtrat von Barcelona könnte möglicherweise zwei große Immobilienprojekte blockieren. Sein Einfluss ist jedoch relativ begrenzt, insbesondere angesichts des gemeinsamen Widerstands der Exekutive und Judikative in Spanien. Doch wächst die Opposition.

Kreditfinanzierte Nachfrage

Wie das Finanzportal Wolfstreet kommentiert, ist der Wohnungsbau ein stark fremdfinanzierte Anlageklasse. Diese Nachfrage ist in einigen Regionen dank Nullzinspolitik künstlich und grenzenlos hoch, da sich Anleger immer mehr Geld leihen können.

Die Preise werden in die Stratosphäre aufgeblasen und unbezahlbar. Dies hat reale Konsequenzen und wirkt sich extrem negativ auf die reale Wirtschaft aus. Das Endergebnis wird eine Implosion der Immobilienblase sein, was irrtümlich als „Katastrophe“ statt als „Heilung“ bezeichnet wird, die sie ist.

Und die Behörden werden versuchen, dies mit Steuergeldern und dem Drucken von Zentralbankgeld zu reflationieren, um den Ärger der Anleger nicht auf sich zu ziehen und zu verhindern, dass das Heilmittel greift.

Quellenangaben anzeigen
wolfstreet

3 Comments

  1. Das ist eigentlich ein Thema für H.J. Weber, weil dieser ganzjährig in Spanien ist. Er möge folgende Zeilen von mir korrigieren.
    Ich wollte mir auf den Kanaren eine ETW kaufen, welches ich dann doch nicht tat.
    Es ist so: es gibt in Spanien kein Mieterschutzgesetz wie in Deutschland. Die Masse der Spanier wohnt im Eigentum und zur Miete wohnen nur Randgruppen.
    Mietverträge laufen mehrheitlich auf 5 Jahre und können vom Vermieter (aber auch dem Mieter) nach Ablauf dieser 5 Jahre ohne weiteres gekündigt werden. Wie alt der Mieter ist, spielt keine Rolle. Soziale Gesichtspunkte spielen überhaupt keine Rolle, weil es eben nur wenige Mieter gibt.

  2. Bevor sich hier jemand an meiner Redewendung „nur wenige Mieter“ stößt: landesweit, also nicht nur Katalonien, werden es schon ein paar Millionen sein.
    Der Begriff „Minderheit“ ist aber hinsichtlich der spanischen Mieter zielführender.

  3. Hallo Markus,
    ich habe mich nur mal mit den Mietgesetzen befasst, weil wir auch Ferienwohnungen vermieten.
    Dabei habe ich erfahren, dass ein spanischer Mieter an der Wohnung die er bewohnt ein Vorkaufsrecht hat, wenn er sie zum Zeitpunkt der Verkaufs noch bewohnt.
    http://www.meinrechtinspanien.de/vorkaufsrecht_mieter_immobilienkauf_spanien.html
    Da viele Wohnungen teilweise unter ihrem Wert verbrieft werden (der Rest wird schwarz gezahlt) kann man als Mieter oft ein Schnäppchen machen.
    Weiter Informationen unter dem Link.
    Ich persönlich kenne einige Hausbesitzer, die ihr Zweit- und Dritthäuschen (meist auf dem Land und geerbt) bewusst Leerstehen lassen, weil die Zahlungsmoral der Mieter generell (mangels Einkommen) schlecht ist.
    Wenn vermietet wird, dann nur mit kurzfristigen Mietverträgen über einige Monate oder nur 1 Jahr, wobei die Miete dann oft im Voraus bezahlt werden muss.
    Wer sich von den Hausbesitzern im Internet auskennt, vermietet sein Häuschen an Feriengäste.
    Wenn ich hier auf unserem Berg in die Runde schaue, sehe ich 8 Häuser die Leerstehen, 3 Häuser die an Feriengäste vermietet werden und 5 die bewohnt werden, davon nur 2 Spanier; davon 1 Ziegenhirte und ein Altersrentner.
    Ja- und meine liebe Frau und ich, auch Altersrentner.
    Zum Wohnen ist hier für Menschen die Ruhe suchen, das Paradies, aber Arbeit gibt es, wenn überhaupt, nur in dem etwa 30 km entfernten Málaga.

    Viele Grüße aus Andalusien
    H. J. Weber

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